Bij huur: wie moet de tuin onderhouden?

Wat zegt de wet?

Op dit gebied hebben een wet, die van 6 juli 1989, nr. 89-462, en een decreet uit 1987 zich uitgesproken over het onderhoud van een gehuurde tuin waarvan men het exclusieve gebruiksrecht heeft. De huurder moet de kosten en het onderhoud van de tuin op zich nemen, ongeacht de grootte ervan. De tuin wordt namelijk beschouwd als een volwaardige afzonderlijke ruimte.
In alle gevallen moet je je baseren op het huurcontract of de huurovereenkomst, waarin de zaken duidelijk zijn vastgelegd. Als de voorwaarden van de huurovereenkomst niet duidelijk genoeg zijn (er kan bijvoorbeeld sprake zijn van een woning zonder dat wordt vermeld of daar ook een tuin bij hoort), kun je dit het beste mondeling, maar meestal schriftelijk, laten verduidelijken door de eigenaar of het vastgoedbeheer.

De huurder is verantwoordelijk voor het onderhoud van een tuin

Wat je moet onderhouden

Wat wordt precies verstaan onder het reguliere onderhoud van een gehuurde tuin ? Dit zijn de verplichtingen van een tuinhuurder:

• Gazon: wanneer er een gazon is, moet dit regelmatig worden gemaaid voor een verzorgd resultaat. Ook het verwijderen van gevallen bladeren behoort tot de werkzaamheden die de huurder moet uitvoeren;
• Heggen snoeien: deze moeten in hun vorm en afmetingen worden onderhouden en ook worden vervangen als een of meer heesters waaruit ze bestaan doodgaan;
• Bomen snoeien: als huurder moet je erop letten dat de bomen de kabels van elektriciteitsnetwerken niet raken en niet over de erfgrens bij de buren groeien. Je moet de bomen zelf snoeien of dit door een professionele boomverzorger laten doen;
• Rupsen bestrijden, dat wil zeggen het verwijderen van rupsennesten uit de bomen;
• Heesters snoeien: in de tuin moeten de heesters worden gesnoeid om hun afmetingen gelijk te houden aan die aan het begin van de huurperiode;
• Onkruid verwijderen op de paden en het terras: de tegels of paden moeten worden ontdaan van mos en onkruid;
• Borders: de bestaande borders moeten worden onderhouden, dat wil zeggen bewaterd om de aanwezige beplanting in stand te houden en vrij van onkruid worden gehouden; de huurder moet planten die achteruitgaan vervangen als blijkt dat gebrekkig onderhoud de oorzaak daarvan is.
• Verplaatsbare beregeningsinstallaties moeten indien nodig worden gerepareerd en vervangen;
• Zwembad of vijver: ook deze behoren tot het reguliere onderhoud;
• Vast buitenmeubilair (hekwerk, tuinhek, poort) valt eveneens onder het algemene tuinonderhoud: indien nodig kleine onderdelen repareren, bouten en scharnieren smeren enzovoort. Als er verplaatsbaar meubilair aanwezig is, moet de huurder kleine reparaties uitvoeren (schilderwerk).
• Tot slot moet de huurder ook zorgvuldig omgaan met tuinonderhoudsmateriaal dat door de eigenaar ter beschikking wordt gesteld (grasmaaier, snoeischaar enzovoort), dit indien nodig onderhouden en repareren.

Bijzonder geval: als de tuin een gemeenschappelijk deel of zelfs een privétuin binnen een appartementsgebouw is, controleer dan goed het reglement van de Vereniging van Eigenaars, waarin de regels voor de buitenruimtes worden beschreven.

De afmetingen van de heesters behouden behoort tot de taken die je als huurder moet uitvoeren

Grenzen van verplichtingen: onderhoud is geen herstel

De tuin moet aan het einde van de huurperiode aan de eigenaar worden “teruggegeven”, net als het appartement of het huis, dus in een vergelijkbare staat als waarin je de tuin bij je intrek hebt aangetroffen. Van een huurder kan niet worden verlangd dat die een tuin opknapt die bij aankomst niet bijzonder goed was onderhouden. Een eigenaar kan je nooit vragen om te betalen voor een niet-gesnoeide haag als die bij je intrek niet werd onderhouden.

Aan het einde van de huurperiode moet de tuin, wanneer je de woning verlaat, eruitzien zoals je hem bij aankomst hebt leren kennen…

Aansprakelijkheid bij achterstallig onderhoud door de huurder

Eigenlijk moet de tuin strikt hetzelfde worden beschouwd als de woning, en is de beschrijving van de staat doorslaggevend als er een geschil ontstaat. Wanneer je een woning met een tuin voor exclusief gebruik betrekt, is het daarom van groot belang om foto’s en eventueel video’s te maken die de staat van de tuin vastleggen, zodat je deze gemakkelijk kunt vergelijken met de tuin die je achterlaat. Noteer ook schriftelijk de verschillende kenmerken van de tuin, bijvoorbeeld de hoogte van de hagen.

Als de tuin niet in de oorspronkelijke staat verkeert, heeft de eigenaar het recht een vergoeding te eisen voor de kosten van de uit te voeren werkzaamheden of het benodigde onderhoud. Let op: als er geen beschrijving van de staat is opgesteld, wordt ervan uitgegaan dat de tuin over het algemeen in goede staat verkeerde.

Tot slot een belangrijk punt: een huurder mag het algemene aanzien van de tuin niet veranderen en geen specifieke aanpassingen uitvoeren zonder toestemming van de eigenaar. Zo mag je bijvoorbeeld geen boom vellen of een kleine vijver dempen omdat je dat zelf beter vindt, omdat je vindt dat er te veel schaduw is of omdat je meer ruimte wilt creëren. Ook mag je zonder toestemming van de eigenaar geen boom of heester planten.

Maar hoe zit het met kleinere aanpassingen? In theorie mag je zonder problemen een klein moestuinhoekje aanleggen of bloemen planten, zolang dit het algemene aanzien van de tuin niet verandert. Lees echter goed de huurovereenkomst: de eigenaar kan daarin specifieke beperkingen hebben opgenomen.

Let erop dat je de tuin niet verandert!

Verplichtingen en rechtsmiddelen van de eigenaar

De eigenaar is verantwoordelijk voor wat men omschrijft als belangrijke of uitzonderlijke werkzaamheden, namelijk in tuintermen het kappen van bomen en het verwijderen van de boomstronken (meestal om veiligheidsredenen als de boom als gevaarlijk wordt beschouwd), evenals grote werkzaamheden zoals het vervangen van defecte technische installaties (beregening).

Als een eigenaar een tekortkoming of duidelijk gebrek aan onderhoud vaststelt, moet hij de huurder een brief sturen om bezwaar te maken tegen de correcte uitvoering van de huurovereenkomst. Als er geen minnelijke schikking wordt bereikt en de huurder weigert het onderhoud uit te voeren of te betalen, kan de verhuurder zich tot de rechter wenden, in eerste instantie via een deurwaarder, om de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst te verkrijgen.

Harmonieus tuinbeheer tussen huurder en verhuurder

Als huurder van een tuin kunnen genieten is een voorrecht waar velen jaloers op zijn. Maar ga dit avontuur niet aan als je geen echte tuinier in je hebt of als je maar weinig belangstelling hebt voor tuinieren. Een tuin vereist namelijk voortdurend en langdurig onderhoud. Daar moet je aan denken wanneer je een huurcontract voor meerdere jaren ondertekent. Daar horen ook ritten naar het afvalbrengstation bij om groenafval weg te brengen, als de gemeente waar je woont geen dienst hiervoor aanbiedt (wat vooral in de grootste steden het geval is).

Spreek bij het ondertekenen van het huurcontract als verhuurder en huurder goed af wat er van jullie wordt verwacht bij het onderhoud van de tuin. Zo voorkom je doorgaans onaangename verrassingen en mogelijke problemen, of zelfs juridische kwesties, bij het verlaten van de woning. Let er allebei goed op dat de staat van de woning correct wordt vastgelegd.

Controleer tot slot bij alles wat met materiaal te maken heeft, zoals de grasmaaier, goed of het werkt op het moment van de begininspectie. Zo weet je zeker dat het naar behoren functioneert.

Meer lezen

U kunt hier de volledige tekst terugvinden van de decreten en wetten die voor ons van belang zijn:

• Decreet nr. 87-712 van 26 augustus 1987 waarin de lijst staat van herstellingen die als huurdersherstellingen worden beschouwd.
• Wet nr. 89-462 van 6 juli 1989 waarin de verbeteringen van de huurverhoudingen worden verduidelijkt.